Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TpHCM

Hiện nay, quy định về chiều cao xây dựng nhà ở được quy định cụ thể, chi tiết tại QCVN 01:2019/BXD do Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Quốc gia biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. Được chỉnh sửa và sửa đổi bởi QCVN 01:2019/BXD thay thế QCXDVN 01:2008 được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và QCVN 14:2009/BXD được ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã quy định về quy chuẩn chiều cao xây dựng công trình như sau:

Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình nói chung và nhà ở nói riêng được quy định về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuạt và yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ trong toàn bộ quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh, tổ chức thực hiện quy hoặc đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và quy chuẩn về chiều cao xây dựng cũng được coi là cơ sở để xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng. Đối với tiêu chuẩn, chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quan theo đô thị (đơn vị tính: m2/ người) được quy định như sau: 

Một là, đối với đô thị loại I – II: 15-28 m2/ người;

Hai là, đối với đô thị loại III – IV: 28 – 45 m2/ người;

Ba là, đối với đô thị loại V: 45-55 m2/ người;

 

Quy định về chiều cao xây dựng nhà ở TpHCM

Chiều cao các tòa nhà được quy định chặt chẽ, và các khu dân cư được quy hoạch tỉ mỉ. Nếu bạn xây dựng vi phạm quy định, bạn có thể bị xử phạt hành chính hoặc buộc phải phá dỡ công trình. Vì vậy, để tránh mọi rắc rối xảy ra, bạn nên tìm hiểu các quy tắc sau:

Về độ cao của nhà xây mới

Nhà liền kề không được xây cao hơn 6 tầng trong mọi trường hợp. Nhà trong ngõ, ngách có chiều rộng mặt tiền dưới 6m cũng như nhà liền kề chỉ giới hạn ở 4 tầng.

Chiều cao của các nhà lân cận phải phù hợp với quy hoạch xây dựng

Trường hợp nhà ở liền kề thuộc khu vực chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết thì chiều cao của nhà không được vượt quá bốn lần chiều rộng của nhà (không bao gồm bố trí hoa và kiến ​​trúc trang trí). Nếu cho phép các chiều cao xây dựng khác nhau trong một dãy liền kề thì mỗi nhà chỉ được xây cao hơn chiều cao trung bình của dãy đó tối đa hai tầng.

Cho phép các chiều cao xây dựng trong một dãy liền kề thì chỉ được xây trong khoảng quy định 

Với nhà ở liền kề xây dựng có sân vườn

Chiều cao không vượt quá ba lần chiều rộng của nhà hoặc phù hợp với chủ trương chung của quy hoạch chi tiết.

• Chiều cao của nhà ở liền kề phải giới hạn ở góc xiên 450 đối với đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12m (nghĩa là: chiều cao mặt tiền của nhà ở phải bằng chiều rộng của đường).
• Chiều cao của nhà ở liền kề không được cao hơn ngã tư đường phố và góc xiên 450 đối với đường, phố có lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 12. (nghĩa là: không lớn hơn lộ giới).

Các quy định để thiết kế chiều cao của các căn nhà liền kề phù hợp

• Thửa đất có diện tích từ 30m2 đến dưới 40m2: Được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao 16m) với chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng.
• Lô đất có diện tích từ 40m2 đến 50m2: Nếu chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m nhưng nhỏ hơn 8m và chiều sâu mặt tiền so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì không được xây dựng quá 5 tầng + 1 tum hoặc có mái chống nóng ( tổng chiều cao của ngôi nhà 20m) có thể được sử dụng.
• Có rất nhiều với diện tích mặt bằng hơn 50m2: Nhà 6 tầng được xây dựng trong khu quy hoạch hạn chế phát triển nếu chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng hoặc công trình xây dựng hai bên đường.
• Trường hợp nhà ở liền kề có khoảng lùi thì chiều cao công trình được tăng thêm phù hợp với chiều cao tối đa đã được phê duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy chế kiến ​​trúc, cảnh quan của khu vực.

Có rất nhiều với diện tích mặt bằng hơn 50m2 

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM riêng lẻ

• Chiều cao xây dựng trung bình của nhà một tầng tính từ mặt đất đến tầng hai là 3 mét.
• Từ tầng 2 trở lên chiều cao tối đa giữa các tầng là 3,4m.
• Trường hợp ban công nhô ra ngoài lộ giới thì chiều cao tầng tối đa là 3,5m, tính từ đỉnh vỉa hè đến cuối ban công.
• Tầng cao tối đa là 3,8 mét.
• Đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 3,5m chỉ xác định được chiều cao nhà bằng thước lỗ ban ban đầu từ tầng trệt (lầu 1) đến lầu 1 (lầu 2), không cho phép các tầng lửng.
• Tầng cao tối đa 5,8m: Có thể làm tầng lửng với lòng đường từ 3,5 đến dưới 20m. Chiều cao tối đa từ tầng trệt (lầu 1) đến lầu 1 (lầu 2) là 5,8m.
• Tầng cao tối đa là 7m: Với chiều dài lòng đường từ 20m trở lên được phép có tầng lửng cao tối đa 7m tính từ tầng trệt (tầng 1) đến tầng 1 (tầng 2).                                                                                     

Chiều cao xây dựng trung bình của nhà một tầng tính từ mặt đất đến tầng hai 

Quy định chiều cao thi công tầng trệt của nhà phố

Quy hoạch chung của từng khu vực thường xác định chiều cao tầng, tầng cao xây dựng, số tầng. Khoảng cách giữa mặt bằng tầng 1 và mặt bằng các tầng tiếp theo dùng để tính chiều cao tầng trệt. Chiều cao tầng trệt trong nhà 1 tầng là chiều cao của ngôi nhà từ tầng 1 đến đỉnh mái.

Theo bảng số liệu quy định về chiều cao xây dựng nhà ở của tầng trệt chúng ta sẽ có các trường hợp cụ thể sau:

• Lộ giới lớn hơn 20m: chiều cao tầng trệt tối đa là 7m
• Lộ ​​giới từ 7 đến 12m: chiều cao tầng trệt tối đa là 5,8m
• Lộ ​​giới dưới 3,5m: chiều cao tầng trệt tối đa là 3,8m + Lộ ​​giới dưới 3,5m : chiều cao tầng trệt tối đa là 3,8m

Chiều cao lý tưởng cho tầng trệt này theo các chuyên gia thiết kế nhà nên là từ 3,6m đến 5m.

Những lưu ý về chiều cao tầng trệt cho nhà ở hiện nay

• Quy định về chiều cao tầng được xác định theo quy hoạch của từng vị trí, cũng như điều kiện thời tiết, khí hậu của từng vùng.
• Các tỉnh miền Bắc nước ta phải sử dụng máy điều hòa thường xuyên, có mùa hè nóng nực và mùa đông lạnh giá.
• Lựa chọn chiều cao tầng trệt hợp lý sẽ giúp tiết kiệm điện năng đồng thời mang đến không gian ấm áp, thoáng mát vào mùa đông và mùa hè.
• Chi phí xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng đều tính đến chiều cao của tầng.

Bảng mật độ xây dựng nội thành

Hãy cẩn thận khi xem xét bảng mật độ xây dựng đô thị

Mật độ xây dựng theo đúng tiêu chuẩn

Đối với các quận nội thành và ngoại thành, mật độ (tỷ lệ phần trăm) xây dựng tối đa là 50%. Tính toán nội suy mật độ nếu diện tích lô đất của bạn nằm giữa hai khoảng thời gian.

Ví dụ: như lô đất của bạn là 83m2. Nhà của bạn nằm ở trung tâm của thành phố. Mật độ của công trình được tính như sau:

Mật độ 88,4 phần trăm = 90 + (85-90) / (100-75) * (83-75)

Như vậy diện tích đất là 83m2, diện tích cho phép xây dựng là 73,37m2. Để đảm bảo mật độ, không xây dựng khoảng lùi và giếng trời (khoảng trống).

Khoảng cách ít nhất giữa các công trình

Trong đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị phải quy định khoảng cách tối thiểu giữa các công trình độc lập hoặc các khối liền kề (gọi chung là công trình). Việc bố trí công trình cũng như xác định chiều cao công trình phải đảm bảo hạn chế tối đa các tác động xấu của điều kiện tự nhiên (nắng, gió …).

Tạo điều kiện vi khí hậu thuận lợi trong tòa nhà đồng thời tuân thủ các quy định về phòng cháy và chữa cháy. Ngoài ra, khoảng cách giữa các công trình trên cùng một thửa đất phải đảm bảo các tiêu chí sau:

• Nếu chênh lệch độ cao giữa hai công trình nhỏ hơn 46m, Khoảng cách giữa các cạnh dài song song phải lớn hơn hoặc bằng 1/2 chiều cao công trình và không nhỏ hơn 7m; khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc về dài của công trình khác phải lớn hơn hoặc bằng 1/3 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 4m.
• Nếu chiều cao của hai tòa nhà lớn hơn hoặc bằng 46m. Khoảng cách giữa các cạnh dài song song ít nhất là 25 mét. Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác tối thiểu là 15 mét;
• Khoảng cách giữa hai tòa nhà có chiều cao khác nhau được tính theo quy định của tòa nhà cao hơn.
• Mặt công trình tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất được tính là cạnh dài của khối công trình đối với các công trình có cùng chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi.

Trong đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị phải quy định khoảng cách tối thiểu 

Quy định số tầng trong khu đô thị

Bao gồm:

• chiều rộng của đường (m)
• Tầm vóc cơ bản (sàn)
• Số tầng bổ sung nếu tòa nhà ở quận trung tâm thành phố hoặc trung tâm quận (tầng)
• Nếu bạn đang đi theo con đường thương mại-dịch vụ, số tầng bổ sung bạn sẽ cần (tầng)
• Nếu việc xây dựng được thực hiện trên một mảnh đất lớn, số tầng bổ sung sẽ nhiều hơn (tầng)
• Chiều cao tối đa từ vỉa hè đến tầng 1 (m)
• Số tầng giật tối đa + tổng số tầng của khối (các giai đoạn)
• Chiều cao tối đa của tầng (sàn)

+1: có ý nghĩa sẽ được tính thêm 1 tầng so với số tầng cơ bản. Số tầng sẽ phụ thuộc vào lộ giới và khu vực ở là trung tâm hay ngoại ô hoặc các khu vực riêng do UBND đề ra.

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở tphcm và lộ giới

Bao gồm: chiều rộng + chiều cao tiêu chuẩn theo chiều cao tối đa tại vị trí chỉ giới xây dựng (m). Hãy xem bảng dưới đây:

Độ vươn của ban công và ô văng trong thi công xây dựng nhà ở

Xin lưu ý: Tầm với tối đa và chiều rộng đường L (m)

Ghi chú thêm:

• Nhà có ngõ không được phép lên sân thượng.
• Đối với đường ngắn hơn 7 mét, xây dựng một trệt, lửng, hai lầu, sân thượng.
• Đối với đường ngắn hơn 20 mét, xây dựng một trệt, lửng, hai lầu, sân thượng.
• Đường dài trên 20 mét: trệt, lửng, bốn lầu, sân thượng.
• Tòa nhà thương mại năm tầng
• Các trục đường thương mại rộng 3,5m, bán bích.

Thông tin trên liên quan đến quy định tiêu chuẩn về chiều cao nhà ở cũng như quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM và các khu vực lân cận. Hi vọng những thông tin này sẽ hữu ích trong việc xây dựng nhà phố. Mọi thắc mắc bạn có thể liên hệ trực tiếp số điện thoại 0977001775 hoặc để được hỗ trợ tư vấn sớm nhất nhé!